Kogo dotyczą obowiązki raportowania cen?

Zgodnie z art. 19a ust. 1 i 4 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska), obowiązki wprowadzone ustawą o jawności cen dotyczą dwóch grup podmiotów:

Przyjrzyjmy się obu grupom szczegółowo.

---

🏗️ Grupa 1: Deweloper — kto to właściwie jest?

Ustawa deweloperska definiuje „dewelopera" jako przedsiębiorcę (w rozumieniu art. 43¹ Kodeksu cywilnego), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie.

Przedsiębiorcą w tym rozumieniu jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową.

💡 Czym jest „przedsięwzięcie deweloperskie"?

Zgodnie z art. 5 pkt 7 ustawy deweloperskiej, przedsięwzięcie deweloperskie to proces, w wyniku realizacji którego zostają przeniesione na rzecz nabywcy prawa wynikające z zawartej z nim przez dewelopera umowy deweloperskiej albo praw wynikających z jednej z umów wskazanych w ustawie.

W pojęciu przedsięwzięcia deweloperskiego zawiera się cały proces związany z rozpoczęciem, prowadzeniem robót budowlanych polegających na budowie lub przebudowie, aż do przeniesienia własności na nabywcę. Czyli wszystkie czynności faktyczne i prawne wykonywane przez dewelopera w celu wybudowania lokalu mieszkalnego lub użytkowego bądź domu jednorodzinnego i przeniesienia własności tych nieruchomości na nabywcę.

Co jest kluczowe w definicji dewelopera?

⚠️ Zapamiętaj: Statusu dewelopera nie wyznacza rodzaj zawartej przez niego umowy (deweloperskiej), ale okoliczność realizowania przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Innymi słowy — deweloperem jest przedsiębiorca, który realizuje przedsięwzięcie deweloperskie (ewentualnie zadanie inwestycyjne przewidziane w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego) i sprzedaje mieszkania lub domy na rzecz nabywców.

Nabywcą jest natomiast osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową nabywa lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny (art. 5 pkt 5 ustawy deweloperskiej).

Co NIE ma znaczenia?

Wiele osób błędnie zakłada, że „mała skala" lub „inna forma prawna" zwalnia z obowiązków. To nieprawda:

📋 Jeśli budujesz:

• budynek wielorodzinny,
• zespół budynków wielorodzinnych,
• osiedle domów jednorodzinnych,
• nawet tylko jeden dom jednorodzinny

…i zawierasz umowy z nabywcami — podlegasz obowiązkom wprowadzonym nowelizacją ustawy deweloperskiej.

Obowiązkowi publikowania cen podlega również deweloper, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy deweloperskiej — czyli przedsiębiorca, który zrealizował przedsięwzięcie deweloperskie, oddał je do użytkowania i dopiero wówczas przystępuje do sprzedaży.

---

📑 Grupa 2: Przedsiębiorca inny niż deweloper — kiedy musi raportować ceny?

To jest kategoria, która budzi najwięcej wątpliwości. Obowiązek raportowania cen ofertowych oraz ich zmian do portalu dane.gov.pl dotyczy nie tylko deweloperów, ale także przedsiębiorców niebędących deweloperami, którzy sprzedają nieruchomości powstałe w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego.

Dotyczy to przypadków, gdy umowę o której mowa w art. 4 pkt 1 ustawy deweloperskiej zawrze z nabywcą przedsiębiorca inny niż deweloper, przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

Przesłanki ustawowe — rozłożone na czynniki pierwsze

Żeby lepiej zrozumieć, kiedy przedsiębiorca niebędący deweloperem podlega obowiązkowi, rozłóżmy przepis na poszczególne warunki:

---

✅ Podsumowanie: kiedy przedsiębiorca inny niż deweloper ma obowiązek ujawniania cen?

📌 Wszystkie poniższe warunki muszą być spełnione łącznie:

• Nie jest deweloperem — sam nie zrealizował przedsięwzięcia deweloperskiego, ale nabył nieruchomość od dewelopera na cele własnej działalności gospodarczej.
• Nieruchomość powstała w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (w rozumieniu art. 5 pkt 7 i 8 ustawy deweloperskiej).
• Sprzedaje tę nieruchomość osobie fizycznej nabywającej ją w celu niezwiązanym z działalnością gospodarczą (konsumentowi w rozumieniu art. 5 pkt 5 ustawy deweloperskiej).
• Przeniesienie własności na konsumenta następuje po raz pierwszy — to pierwsze zbycie z rynku deweloperskiego na rzecz nabywcy końcowego.

---

Co to oznacza w praktyce?

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i planujesz sprzedaż nieruchomości, która powstała w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego — niezależnie od tego, czy sam budujesz, czy kupiłeś gotowe mieszkania od dewelopera — warto zweryfikować, czy podlegasz obowiązkom ustawy o jawności cen.

⚠️ W kolejnym artykule pokażemy konkretne przykłady z praktyki — m.in. sytuację przedsiębiorcy z innej branży, który kupił mieszkania dla pracowników, oraz prywatnego inwestora budującego domy z własnych środków.

Platforma LegalnyDeweloper.pl została zaprojektowana tak, aby cały proces raportowania przebiegał automatycznie — od konfiguracji przez codzienną publikację danych aż po generowanie plików CSV zgodnych z wymogami portalu dane.gov.pl. Obsługujemy zarówno deweloperów, jak i przedsiębiorców niebędących deweloperami, którzy podlegają obowiązkom ustawy.

Zacznij raportować ceny zgodnie z przepisami — szybko i bez stresu.

👉 Sprawdź pakiety i rozpocznij konfigurację

---