Mieszkania dla pracowników, domy z własnych środków — kiedy przedsiębiorca musi raportować ceny?

W poprzednim artykule wyjaśniliśmy, kogo ustawa o jawności cen uznaje za dewelopera i jakie przesłanki musi spełnić przedsiębiorca niebędący deweloperem. Teoria jest ważna — ale dopiero praktyka pokazuje, jak szeroko sięgają nowe przepisy.

Przy tworzeniu tego wpisu wspierała nas mec. Katarzyna Sabynicz — radca prawny specjalizująca się m.in. w prawie nieruchomości i obsłudze prawnej inwestycji deweloperskich.

🏢 Przykład 1: Przedsiębiorca kupił mieszkania od dewelopera dla pracowników

Przedsiębiorca z branży spożywczej kupił cztery mieszkania od dewelopera w celu wykorzystywania ich w ramach działalności gospodarczej — chce zapewnić miejsca zamieszkania swoim pracownikom na stanowisku regionalny kierownik sprzedaży, którzy przenoszą się cyklicznie do różnych województw.

Po trzech latach stwierdził, że dwa mieszkania chce sprzedać.

Czy musi raportować ceny?

W związku z tą sprzedażą będzie podlegał obowiązkom związanym z publikowaniem cen.

Nie ma znaczenia, po upływie jakiego okresu od nabycia takiego lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego przedsiębiorca zdecyduje się go sprzedać na rzecz podmiotu, który będzie nabywcą w rozumieniu ustawy deweloperskiej (konsumentem, który zapewnia sobie miejsce zamieszkania).

📋 Co dokładnie musi zrobić?

Jeśli przedsiębiorca zdecyduje się na sprzedaż domu lub mieszkania i poda do publicznej wiadomości informację o ich sprzedaży (np. ogłoszenie na portalu internetowym), to od tego dnia będzie zobowiązany:

● posiadać własną stronę internetową

● opublikować na niej ofertę sprzedaży wraz z wymaganymi danymi

● realizować obowiązek udostępniania danych na portalu dane.gov.pl (zgodnie z art. 19b ustawy deweloperskiej)

Jakie dokładnie ceny trzeba publikować na stronie internetowej — wyjaśnimy szczegółowo w jednym z kolejnych wpisów z tej serii.

⚠️ Uwaga: Nawet jednorazowa (pojedyncza) sprzedaż lokalu przez przedsiębiorcę niebędącego deweloperem może wymagać przesyłania danych o cenach — jeśli sprzedaż dotyczy lokalu powstałego w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego, a przeniesienie własności na konsumenta następuje po raz pierwszy.

🏠 Przykład 2: Prywatny inwestor buduje domy z własnych środków

To pytanie zadaje sobie wielu prywatnych inwestorów. Zobrazujmy to dość powszechnie występującym w praktyce przykładem.

Prywatny inwestor w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wybudował dwa budynki jednorodzinne. Całe przedsięwzięcie przeprowadzone było z własnych środków.

Inwestor:

● nie zawierał umów rezerwacyjnych ani deweloperskich

● nie ogłaszał publicznie, że realizuje inwestycje

● nie posiada strony internetowej ani nie współpracuje z żadnym pośrednikiem

Po oddaniu budynków do użytkowania zamierza dać ogłoszenie w Internecie o sprzedaży tych budynków.

Czy musi publikować ceny?

Tak. Inwestor ten będzie zobowiązany publikować ceny oferowanych domów oraz spełniać obowiązki wynikające z ustawy deweloperskiej dotyczące jawności cen, ponieważ jest deweloperem (zgodnie z ustawą deweloperską), który zrealizował inwestycję deweloperską (w rozumieniu ustawy deweloperskiej).

💡 Dlaczego jest deweloperem? Jak wyjaśniliśmy w artykule o definicji dewelopera, statusu dewelopera nie wyznacza rodzaj zawartej umowy, ale okoliczność realizowania przedsięwzięcia deweloperskiego. Bez znaczenia jest forma prawna, wielkość inwestycji, czy sposób finansowania.

🔍 Co ma znaczenie, a co nie?

Czy brak umów deweloperskich zwalnia z obowiązku? — Nie.

Czy brak strony internetowej zwalnia? — Nie. Musisz ją założyć.

Czy finansowanie z własnych środków zmienia cokolwiek? — Nie.

Co jest kluczowe? — Wybudowanie domów w ramach działalności gospodarczej i sprzedaż nabywcom.

Jeśli budujesz — nawet tylko jeden dom jednorodzinny — w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zawierasz umowy z nabywcami, podlegasz obowiązkom ustawy deweloperskiej dotyczącym jawności cen.

Od którego dokładnie dnia musisz zacząć publikować ceny? Odpowiedź na to pytanie pojawi się w kolejnym wpisie z naszej serii.

📌 Kluczowe wnioski

● Obowiązek raportowania cen dotyczy nie tylko klasycznych deweloperów, ale także przedsiębiorców z innych branż, którzy nabyli nieruchomości od dewelopera i chcą je odsprzedać konsumentom.

● Nie ma znaczenia, ile czasu upłynęło od zakupu nieruchomości — obowiązek powstaje w momencie publicznego ogłoszenia o sprzedaży.

● Prywatny inwestor budujący domy w ramach działalności gospodarczej jest deweloperem w rozumieniu ustawy — nawet jeśli nigdy nie zawierał umów deweloperskich.

● Nawet jednorazowa sprzedaż lokalu przez przedsiębiorcę niebędącego deweloperem może wymagać przesyłania danych o cenach.

Jeśli korzystasz z usług pośrednika nieruchomości, pamiętaj — odpowiedzialność za raportowanie cen zawsze leży po Twojej stronie. Pośrednik nie przejmuje tego obowiązku. Temat ten szczegółowo omówimy w jednym z kolejnych artykułów.

Jak automatycznie spełnić wymogi ustawy?

Platforma LegalnyDeweloper.pl automatyzuje cały proces raportowania — od konfiguracji przez codzienną publikację danych aż po generowanie plików CSV zgodnych z wymogami portalu dane.gov.pl. Obsługujemy zarówno deweloperów, jak i przedsiębiorców niebędących deweloperami.

Zacznij raportować ceny zgodnie z przepisami — szybko i bez stresu.

👉 Sprawdź pakiety i rozpocznij konfigurację

Podstawa prawna: art. 3 pkt 1, art. 4 pkt 1, art. 5 pkt 5, 6 i 7, art. 19a ust. 1 i 4, art. 19b ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U.2024.695).

Artykuł przygotowany we współpracy z mec. Katarzyną Sabynicz — Kancelaria Radcy Prawnego Katarzyna Sabynicz. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku wątpliwości dotyczących stosowania przepisów zalecamy indywidualną konsultację prawną.